Sách gồm 3 phần:
1. Giới thiệu các điểm pháp lý quy định về việc đặt cọc
- Khoản 1 Điều 328 BLDS 2015: đặt cọc là biện pháp đảm bảo để thực hiện giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
- Tài sản đặt cọc vẫn thuộc quyền sở hữu của bên đặt cọc. Việc cấn trừ chỉ xảy ra khi thực hiện giao dich.
- Phạm vi đặt cọc là thỏa thuận. Không có quy định hình thức cụ thể.
- Phạt cọc: bên đặt cọc lỗi thì mất cọc, bên nhận cọc lỗi thì hoàn trả cọc và đền giá trị bằng cọc.
- Thời hiệu khởi kiện là thời hiệu của hợp đồng, là 3 năm (Điều 429 BLDS 2015)
2. Các trường hợp dễ dẫn đến tranh chấp khi đặt cọc
- Đặt cọc bằng ngoại tệ: nên hạn chế. Điều 17 BLDS 2015 gd chỉ vô hiệu nếu vi phạm điều cấm của Luật. Nghĩa hẹp hơn cũ là "pháp luật" và pháp lệnh ngoại hối không phải Luật nên chỉ bị xử phạt hành chính, không vô hiệu.
- Được đặt cọc bằng vàng . Nên ghi rõ loại vàng, số lượng, đơn vị tính.
- Được đặt cọc mua đất đang thế chấp vì HĐ cọc là hợp đồng độc lập. (Thông báo 196/TANDTC-PC ngày 3/10/2023, mục 13).
- Vì độc lập nên vi phạm chỉ có phạt cọc, ko buộc thực hiện hợp đồng.
- Nếu bên nhận cọc thấy bán lời hơn thì họ chịu phạt cọc.
- Dù cọc 100% giá trị cũng ko bảo đãm thực hiện hợp đồng.
- Tiền cọc không phải là tiền trả trước. Chỉ phạt cọc trên tiền cọc, ko phạt trên tiền trả trước.
- Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện chuyển nhượng (có sổ), nếu lúc đặt cọc chưa có sổ cũng được.
- Công chứng hợp đồng cọc: lợi cho bên cọc, bất lợi cho bên nhận, hủy cọc thì phải ra công chứng hủy hợp đồng công chứng
- Được cọc bằng miệng nhưng không rõ ràng nên không phạt cọc được.
- Nên sử dụng vi bằng để làm chứng cứ giao nhận, khi 1 bên có dấu hiệu vi phạm.
- Chỉ ký hợp đồng cọc với chủ thể có quyền định đoạt tài sản. Ví dụ ký với vơ chồng, chỉ ký với môi giới có ủy quyền hoặc đã mua đất đang giao dịch.. nếu không vi phạm chủ thể .
- Được thỏa thuận phạt cọc. Cần ghi rõ phạt gấp 3 là có bao gồm tiền cọc ...
3. Mẫu hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất, cho thuê nhà và giao nhận cọc
